Самостоятельная проверка квартиры

С чего начать самостоятельную проверку документов при покупке квартиры

Начинаем с проверки регистрации квартиры в Росреестре, для чего нужно заполучить выписку из ЕГРН. Чаще всего достаточно получить выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Документ поможет вам установить законного собственника, с которым вы планируете заключать сделку. Именно его вам предстоит тщательно проверить, чтобы предстоящая покупка принесла радость, а не финансовые потери. Собственниками квартиры вполне могут являться и несколько лиц. В этом случае необходимо будет проверить каждого.

Однако, чтобы полностью отследить историю переходов права собственности на жилье, может потребоваться и так называемая выписка о переходе прав на объект.

Стремитесь заключить сделку непосредственно с собственником, по возможности остерегаясь сделки по доверенности. Известны случаи, когда имущество неоднократно перепродается, а собственник даже не подозревает об этом. Проблем в таком случае не избежать. Если вы, тем не менее, намерены приобрести жилье у доверенного лица, то обязательно проверьте подлинность доверенности. Это несложно. Достаточно перейти на сайт Федеральной нотариальной палаты.

Как получить выписку из ЕГРН

Сегодня, когда выписка является основным документом, который подтверждает право собственности, ее предоставляет продавец. Но вы также можете сделать это разными способами:

• в отделении Росреестра или кадастровой палаты;
• обратившись в МФЦ;
• на сайте Росреестра в режиме онлайн.

Получить документ может любой желающий.

Что именно проверять по собственнику жилья

• Паспорт. Если он недействителен, то оформить сделку у нотариуса не получится. Проверить главный документ гражданина можно на сайте ГУВМ МВД.
• Проверка долгов по квартире. Попросите продавца предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по налогам и коммунальным услугам. Это могут быть, например, квитанции об оплате. Информация по долгам доступна также в Банке данных исполнительных производств ФССП. Крупные долги могут косвенно свидетельствовать о возможных арестах и ограничениях на регистрационные действия.
• Дееспособность продавца. Если продавец признается недееспособным, то сделку с ним заключить нельзя. Это может сделать его опекун при согласии органов опеки. Но как быть, если мы не знаем, о факте его недееспособности? Если у вас возникают сомнения по этому вопросу, попросите у продавца справки от нарколога и из психоневрологического диспансера. Косвенно судить о дееспособности может также наличие водительских прав.
• Банкротство. С ростом ипотечного кредитования растет и число лиц, которые взяли на себя непомерную финансовую ответственность. Результат таких сделок зачастую печален, но закономерен  — признание физического лица банкротом. Его имущество уходит с молотка за исключением единственной квартиры. Опасность сделки с будущим банкротом заключается в том, что если с момента приобретения у него квартиры не прошло трех лет, то сделка с большой вероятностью будет признана недействительной. В таком случае, квартиру конфискуют, а вы со своим требованием денежных средств, уплаченных за квартиру отправитесь в очередь кредиторов. Обезопасить себя от подобного исхода на 100% практически невозможно. Информацию о том, что собственник проходит процедуру банкротства можно получить в Картотеке арбитражных дел или Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Проверка на аресты и ограничения

Об ограничениях, связанных с реализацией квартиры, также можно узнать в выписке ЕГРН. Речь идет об арестах, запретах на регистрационные действия и залоге.

Залоги по ипотеке — достаточно частая история. Чтобы продать заложенное имущество, требуется письменное согласие банка или другой организации, которая является залогодержателем.

Снять судебный арест можно только через суд. Продавец должен получить в суде заверенную копию определения об отмене обеспечительных мер, если суд удовлетворит его ходатайство. Если арест или запрет наложен службой судебных приставов, то  возможно их удастся снять, обратившись непосредственно к приставам. Если же они откажутся снимать ограничения, их действия нужно будет обжаловать в судебном порядке.

Договоритесь с продавцом, чтобы он позаботился о заблаговременном решении вопроса по устранению препятствий к регистрационным действиям. Кроме того, еще раз проверьте  информацию в выписке из ЕГРН перед регистрацией.

Проверка подлинности документов на квартиру и ее техпаспорта

Для проверки действительности права собственности и подлинности правоустанавливающих документов нужно просто ознакомиться с  выпиской из ЕГРН. Именно она является главным документом, подтверждающим право собственности.

В техпаспорте объекта четко прописан план квартиры, который надо сравнить с фактическим положением дел и данными выписки из ЕГРН. Так, вы можете обнаружить наличие незаконной перепланировки, расхождения в показаниях жилой площади и числа жилых комнат. Если продавец не устранит эти нарушения, то платить штраф и заниматься оформлением соответствующих документов  в дальнейшем придется вам.

На что еще обратить внимание

Существует категория лиц, которая способна доставить определенные проблемы и сделать покупку жилья достаточно рискованным предприятием.

• Несовершеннолетние дети. Если собственником жилья является ребенок или подросток, то квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки. В обратном случае, сделка будет признана недействительной судом, а квартира вернется к владельцу. Аналогичного результата можно ожидать, если права ребенка были нарушены при приватизации жилья.
• Наследники, готовые оспорить в суде как договор купли-продажи, так и завещание, по которому продавец стал собственником квартиры.
• Супруги в разводе. Если с момента развода прошло менее 3 лет, а жилье приобреталось в браке, требуется нотариально заверенное согласие от второго супруга. Иначе возможны проблемы.
• Арендаторы. Человек, снимающий жилье, сохраняет право проживания в нем до окончания договора найма, даже если квартира сменила владельца.
• Участники приватизации. Лица, отказавшиеся принять участие в приватизации, сохраняют право на бессрочное пользование жильем, хотя и не являются его владельцами.
   

Существует еще немало нюансов, связанных с проверкой квартиры и документов на нее. Чем больше времени вы уделите этому вопросу, тем больше вероятность того, что сделка завершиться благополучно для всех сторон.

Вы можете проверить квартиру в Кемерово самостоятельно, но иногда без помощи профильного юриста просто не обойтись. Запишитесь на консультацию или закажите полное сопровождение сделки.