Покупка квартиры с предоплатой

Предоплата — явление весьма распространенное как при покупке жилья в новостройке, так и на вторичном рынке. В первом случае от покупателя мало чего зависит, поскольку все условия определяются и прописываются продавцом. При покупке вторичного жилья покупатель участвует в обсуждении порядка и условий предоплаты, поэтому должен знать детали, с этим связанные. В этой статье мы расскажем о приобретении квартиры с предоплатой, делая акцент на рынок вторичного жилья.

Что можно назвать предоплатой

Если просто, то предоплата — есть небольшая часть от стоимости квартиры, которая показывает намерение покупателя ее приобрести. На "вторичке", если сделка происходит между физлицами, денежные средства обычно передаются из рук в руки под письменную расписку. Предоплату вносят на определенный срок и засчитывают в счет будущего платежа за приобретенное жилье. Есть два варианта предоплаты: аванс и задаток. Между этими весьма близкими определениями есть существенная разница.

Что считается задатком

Задаток обеспечивает сделку для обеих ее сторон, поскольку сторона, по вине которой сделка сорвалась, в любом случае несет финансовую ответственность. Вот как это выглядит:

  • Если это случилось по вине покупателя - продавец оставляет себе всю сумму задатка.
  • Если налицо вина продавца - последний возвращает сумму, равную двойному размеру задатка.

Понятие задаток прямо прописано в законе. Согласно ГК РФ, это "денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения."Также там указано, что, вне зависимости от суммы, соглашение о задатке должно оформляться в письменной форме.

Что можно назвать авансом

В отличие от задатка, аванс не имеет определения в законодательных актах, хотя он неоднократно там упомянут. Поэтому, если в договоре предоплата явно не обозначена как задаток, то она трактуется как аванс.

Главное отличие аванса от задатка — полное отсутствие обеспечения. Если сделка не состоялась, продавец просто вернет средства, то есть никто никакой ответственности за срыв сделки не понесет. В результате, предоплата по сути теряет смысл.

Оформление предоплаты

Как аванс, так и задаток, оформляются в простой письменной форме.

Факт передачи и получения денежных средств подтверждается либо в самом Договоре аванса, либо отдельной распиской. В Договоре нужно указать:

  • паспортные данные участников договора;
  • точную сумму и срок внесения платежа;
  • адрес и стоимость приобретаемого жилья;
  • существенные условия и сроки заключения основной сделки покупки квартиры.

Не смотря на то, что само понятие предоплаты подразумевает, что внесенные средства пойдут в счет погашения стоимости квартиры, нужно явным образом указать это в Договоре. Также следует четко указать возможные штрафы и обстоятельства, по которым они могут быть применены, а также условия возврата или невозврата аванса. Чем подробнее составлен Договор, тем меньше риска, что в дальнейшем возникнут неожиданные проблемы.

Договор аванса можно не составлять, если заключается предварительный Договор купли-продажи между физическими лицами. В таком случае условия внесения предоплаты прописывается непосредственно в нем.

Как вернуть внесенный аванс

Вы — честный покупатель и внесли предоплату, тем самым показав свое твердое намерение приобрести реализуемое жилье. Все замечательно, стороны готовятся к сделке, как вдруг вы обнаруживаете моменты, которые делают покупку крайне нежелательной. Например, подозреваете, что существуют собственники квартиры, чьи права на нее в свое время были ущемлены. Что же делать в таком случае? Можно ли вернуть предоплату?

Многое зависит от того, как изначально она была оформлена. Напоминаем, что задаток в любом случае является формой обеспечения сделки, ответственность за разрыв которой несут обе стороны. Все, что не указано в договоре как задаток, называется аванс, и эта форма предоплаты в чистом виде сделку не обеспечивает.

Таким образом:

  • Если, при оформлении соглашения о предоплате, она указана как задаток, покупатель теряет деньги, отказавшись от сделки.
  • Если слово задаток в договоре не фигурирует, то вернуть аванс можно без объяснения причин, но при условии, что договором не прописаны штрафные санкции по этому поводу.

Сегодня значительная часть жилья реализуется через агентства недвижимости, а они по понятным причинам включают в Договор аванса штрафные санкции к покупателю, ставя его при этом в неравное с собой положение.

Неужели покупателю придется расстаться со своими кровными, чтобы избежать более серьезных проблем, связанных с покупкой? Не обязательно. Вероятно, не стоит соглашаться на откровенно неравнозначный Договор и, в свою очередь, попросить внести в него свои условия. Суть их сводится к следующему:

  • Если Покупатель обнаруживает обстоятельства, которые могут воспрепятствовать совершению сделки, либо послужить причиной признания ее недействительной, Продавец обязан вернуть аванс/задаток в течение определенного времени.

Как видите, такое дополнение распространяется на оба варианта предоплаты, и вы можете внести его как в Договор аванса, так и в Соглашение о задатке. Примет ли его продавец? Неизвестно. Но это единственный способ не потерять внесенные средства. Если продавец не имеет причин сомневаться в легитимности сделки, то скорее всего он эти условия прописать согласится.

Даже прописав свои условия в документах о предоплате, вернуть деньги не всегда легко. Продавец может просто отказаться вернуть предоплату, а агентство недвижимости с большой долей вероятности подготовиться к своей защите в суде. Судебные тяжбы в любом случае обеспечены, и без юридической поддержки покупателю придется очень нелегко.

Покупаете квартиру с предоплатой в Челябинске. Проконсультируем и поможем на всех этапах сделки. Поддержка юриста — важнейший фактор безопасности сделки на вторичном рынке.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость