Риски покупателя при покупке квартиры по доверенности со стороны продавца

Когда квартира продаётся по доверенности, это настораживает. Слишком много мошенников работают в этом направлении. И все же покупать такие квартиры можно.  Мы расскажем как.

Существуют различные жизненные ситуации, при которых продажу квартиры приходится выполнять по доверенности. Например, если собственник находится далеко  или в силу здоровья ему физически тяжело принимать участие во всех этапах сделки.

С точки зрения закона, препятствий к этому нет. Интересы собственника вполне может представлять доверенное лицо. Представитель собственника может:

  • собирать и оформлять необходимые для продажи документы;
  • запросить авансовый платеж и получить его;
  • совершать сделку, подписывая необходимые бумаги.

Конечно это удобно и нередко необходимо, но только вот для покупателя покупка квартиры у доверенного лица может содержать определённые риски. Как ему быть в таком случае и как снизить вероятность неблагоприятных последствий, мы поговорим в этой статье.

Какие дополнительные риски возникают при покупке квартиры по доверенности.

Сделки со вторичным жильём сами по себе таят массу подводных камней. Если же интересы владельца представляет доверенное лицо, риски покупателя возрастают ещё больше.

Во-первых. Значительно сложнее проверить самого собственника. Тяжело составить мнение о человеке, который не присутствует на сделке. Это может быть кто угодно, в том числе и недееспособное лицо.

Во-вторых, нужно оценивать также, насколько правильно составлена сама доверенность — не содержит ли она нарушений и не является ли поддельной в принципе. 

В-третьих. Дополнительно нужно оценить и личность самого доверенного лица. А не получена ли доверенность обманом или насильственным путем?

Есть ситуации, когда сделка по доверенности вполне обоснована и относительно безопасна. Например, если собственниками имущества квартиры являются несколько членов семьи, проживающие совместно. В таком случае они могут оформить доверенность на одного из них, чтобы не отвлекать остальных от учебы, работы, да и просто не ходить по инстанциям всей группой. Тем не менее, во многих сделках риски для покупателя есть и они вполне осязаемы.

На что следует обратить внимание

Возьмем ситуацию, когда покупатель, осознавая возможные риски, все же решил купить жилье по доверенности со стороны собственника. Как мы уже сказали, обращаем особое внимание на доверителя, доверенное лицо и саму доверенность.

Доверенность — это документ, который, собственно, и подтверждает право лица завершать сделку от доверителя. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, в обратном случае она ничего не значит. 

Впрочем, мошенники могут доверенность и подделать. Поэтому проверьте, имеется ли на ней печать нотариуса, и разборчиво ли читается его имя. Кроме того, не лишним будет посмотреть, существует ли вообще нотариус с такими контактными и паспортными данными, для чего можно посетить сайт Федеральной Нотариальной Палаты.

Далее, сравниваем паспортные данные доверителя и его представителя с записями в доверенности. Для этого изучаем оригинал паспорта представителя собственника, а при возникновении сомнений пробиваем его действительность на сайте ГУВМ МВД.

С паспортом доверителя не все так просто. Если он территориально находится далеко, то посмотреть оригинал паспорта физически не получится. Однако это не мешает пробить на действительность паспорт, указанный в доверенности, а также сравнить его с данными выписки из ЕГРН — является ли вообще человек, указанный в доверенности, собственником данного жилья. 

Также обязательно проверьте, не кончился ли срок действия доверенности, который по закону составляет 12 месяцев, если в самом документе не указано иное. Доверенность с истекшим на момент сделки сроком является недействительной, как и совершенная сделка. В результате жилье остается за собственником, а легко вернуть деньги покупателю вряд ли удастся. Впрочем, эта ситуация уже ближе к теме мошенничества.

Осторожно! Мошенник!

С продажей по доверенности связано немало мошеннических схем. И это является самым большим риском подобных сделок. Подводных камней здесь существует достаточно, чем криминальные элементы успешно и пользуются.

Мы уже говорили о сроке действия доверенности, но не упомянули, что доверитель может в любое время ее отозвать. Исход такой какой сделки очевиден — все сделки по доверенности окажутся недействительными. Если договор купли-продажи подписан и деньги уже переданы, то вернуть их, если получатель окажется недобросовестным сдельщиком, окажется весьма затруднительно.

Возможны варианты, когда подобные проблемы возникают и без злого умысла. Так, например, собственник, вынужденный оформить доверенность по причине болезни, может внезапно покинуть мир до подписания договора купли-продажи представителем доверителя. В этом случае наследники продавца вполне смогут добиться того, чтобы признать доверенность, а следовательно и сделку по ней недействительными. Это конечно с точки зрения закона не мошенничество, но покупателю от этого не легче.

Похожая история возникает, когда собственник признается недееспособным уже после подписания доверенности. Неправомерность сделки в этом случае также не оспаривается. Именно по этому, мошенники работают с пожилыми и больными людьми, алкоголиками, наркоманами, продавая их квартиры по выгодным ценам как доверенные лица. Известны также случаи, когда одиноких людей силой или обманом заставляли подписывать доверенность на продажу квартиры. При этом, вполне очевидно, что требовать возвращения своего имущества обманутый продавец будет именно с покупателя, а суд с большой долей вероятности встанет на его сторону.

Вывод в этой ситуации простой: не заключайте сделки по доверенности, если не можете пообщаться с продавцом. Слишком дорого может обойтись подобная оплошность.

Если вы все таки решились

Иногда сделка выглядит достаточно выгодной, а риски достаточно незначительными, чтобы отказаться от покупки. Возможно так и есть, но не стоит забывать о тех моментах, которые помогут купить квартиру, не боясь ее потерять. Ну или значительно снизить этот риск.

Настаиваем, чтобы договор купли-продажи подписывал сам собственник. Пусть доверенное лицо занимается подготовкой к сделке, но постарайтесь сделать так, чтобы у нотариуса присутствовал сам собственник жилья. Если это невозможно, придерживаемся следующих правил:

  • досконально проверяем доверенность и  срок ее действия;
  • проверяем полномочия представителя собственника, указанные в документе;
  • узнаем, числится ли доверенность в реестре Федеральной Нотариальной Палаты
  • любыми доступными способами (видеозвонок, скйап и т.д.) связываемся с продавцом и удостоверяемся, что с ним все в порядке и он действительно продаёт квартиру.

Не забываем также сохранить копию доверенности вместе со всеми остальными документами по сделке. Стоит ли напоминать, что подписание договора и передачу денежных средств следует проводить в присутствии нотариуса, без чего тяжело гарантировать законность любой сделки.

Планируете приобрести квартиру в Челябинске. В нашей компании вы получите консультацию профильного юриста или сможете заказать полное сопровождение сделки.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость