Риски при покупке квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет

Покупая квартиру, которая перешла в собственность продавца менее трех лет назад, покупатель сталкивается со всеми стандартными рисками, характерными для рынка вторичного жилья. Эти риски связаны с возможным оспариванием сделки по тем или иным причинам, что может повлечь потерю права собственности новым владельцем. Дополнительным отягчающим фактором при этом является тот факт, что три года — общий срок исковой давности, хотя в ряде случаев оспорить договор купли-продажи можно и позже. 

Причин, по которой сделку могут оспорить, достаточно много. Это и недееспособность продавца, и ущемление прав наследников, несовершеннолетних, супругов. Обо всем этом мы уже говорили в предыдущих статьях. Сегодня же коснемся еще одного риска — риска стать жертвой мошенников, поскольку нередко такие квартиры используются с целью наживы криминальными элементами. Конечно, причины по которой продавец решил продать жилье в короткие сроки после его получения могут быть разными и далеко не всегда носят криминальный оттенок, мы должны помнить и об этом.

Вариантов мошенничества много. Мы приведем несколько примеров, чтобы объяснить общий принцип их работы и дать понимание, как защититься в такой ситуации. 

Пример 1

Продавец реализует квартиру, владеет которой менее 3 лет. Он объясняет покупателю, что ему придется заплатить налог, поэтому просит сильно занизить цену в договоре. Покупатель передает 3 миллиона рублей, а в договоре фигурирует 1.5 миллиона. Спустя некоторое время сделка в суде признается незаконной, например, вследствие ущемления прав наследника или по причине банкротства продавца. В результате, покупателю возвращают обозначенные в Договоре купли-продажи 1.5 миллиона рублей.

О покупке квартиры с занижением стоимости мы рассказывали здесь. Если вы согласились на такую сделку, то обязательно должны получить расписку в получении продавцом всей переданной суммы. В этом случае суд постановит вернуть все средства обратно. Кроме того, помните, чтобы минимизировать налоги, продавцу достаточно снизить стоимость в Договоре до 70% от кадастровой цены. Значительное же занижение должно настораживать.

Пример 2

Для подтверждения обязательств по покупке квартиры продавец просит предоплату, после чего покупателя ставят в условия, которые вызывают у него нежелание заключить договор. Например, обнаруживается, что в соседней квартире располагается наркоманский притон или внезапно появляется информация, якобы свидетельствующая о проблемах с юридической чистотой квартиры. Главная задача мошенников — получить предоплату.

Проверяйте квартиру на юридическую чистоту до передачи денег. Предоплату оформляйте в письменной форме с привлечением юриста. Об особенностях внесения задатка и аванса мы рассказывали здесь.

Пример 3

Продавец не вызывает подозрений. Это пожилой человек, который охотно отвечает на все вопросы, и все документы оформляются быстро. Спустя некоторое время к покупателю обращаются родственники продавца и заявляют, что последний состоит на учете в ПНД. Сделка будет признана незаконной.

В этом случае мы привели в пример недееспособность продавца, хотя это может быть ущемленная в своих правах супруга, случайно обнаруживший наследник и другие варианты. Суть одна — получить деньги даже по решению суда от мошенников будет очень тяжело, а иногда и практически невозможно.

Пример 4

Мошенничество с доверенностью. На нем остановимся немного подробнее, поскольку с ним связана одна очень неприятная для покупателя история — отчуждение квартиры от продавца происходит против его воли, например, путем его обмана или насилия. 

Опасность в этом случае заключается сразу в двух моментах:

  • Совершенно все документы, включая доверенность, могут быть юридически чистыми.
  • Если собственник в дальнейшем подаст в суд, покупатель будет обязан вернуть ему квартиру без какой-либо компенсации. 

Получить формально легальную доверенность можно разными путями: угрозами, силой, обманом. Это не меняет главного — наличие доверенности не равно желанию собственника продавать квартиру. В некоторых случаях даже нотариально заверенная доверенность не является абсолютным гарантом безопасности для покупателя. Например, человек по собственной воле доверил вести свои дела людям, которые его попросту обманули. Подробнее о сделках по доверенности мы рассказывали здесь.

Каковы бы ни были механизмы обмана, чтобы противостоять мошенникам требуется тщательно проверить как юридическую чистоту квартиры, так и личность продавца. О том, как сделать это самостоятельно, читайте здесь

Риски покупателя при покупке квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет, представляют собой обычные риски при покупке жилья на вторичке. Их достаточно много, поэтому учесть все нюансы права без специальной подготовки очень тяжело. Приобретаете квартиру в Челябинске? Проконсультируем вас по любым вопросам, связанным с покупкой жилья и окажем содействие на всех этапах сделки.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость