Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки на рынке вторичной недвижимости в Челябинске считаются одними из самых рисковых. Рассказываем, как сделать покупку жилья безопасной для покупателя.

Покупка жилья на “вторичке” имеет свои преимущества перед приобретением квартиры в новостройке. Это большее число вариантов в различных районах города, и возможность переехать сразу, не ожидая окончания застройки, и наличие развитой инфраструктуры района, отсутствие стройки за окном. В то же время существуют и значимые минусы такой сделки, в том числе связанные с ее правовыми аспектами. В этом материале поговорим об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке.

Обременение правами третьих лиц

Далеко не все знают, что в квартире могут быть зарегистрированы люди, которые могут продолжать жить в ней на вполне законных основаниях. Даже после того, как она перешла к новому владельцу.

К таким лицам, например, относятся:

  • дети, которые находятся под опекой;
  • лица, проживающие по договору найма;
  • получатели ренты за это жилье;
  • лица, отказавшиеся от приватизации объекта.

Что можно сделать

  • Внимательно ознакомьтесь с правоустанавливающими документами на квартиру и с историей перехода прав на нее. 
  • Выполните проверку квартиры на обременение правами третьих лиц, для чего проверьте сведения обо всех зарегистрированных в ней людях за весь период существования объекта.
  • Потребуйте у продавца, чтобы все зарегистрированные лица были сняты с регистрации, а договоры, дающие право на использование жильём, были расторгнуты.
  • Ещё раз проверьте записи о регистрации и только после этого заключайте сделку.

Отдельно коснемся такой темы, как завещательный отказ. Человек, оставляя завещание, может официально обязать кого-либо из своих наследников соблюдать определенные права третьих лиц — отказополучателей. Например, обеспечить их проживание на определенной жилплощади. Если в квартире зарегистрирован человек, который живет в ней на основании завещательного отказа, то он сохранит это право даже если его снять с регистрации. Столько времени, сколько прописывается завещательным отказом.

Права наследников

При приобретении имущества, которое перешло к продавцу по наследству, есть риск судебного разбирательства с другими претендентами на него. Они могут предъявить на квартиру свои права и подать иск в суд.

Кроме того, есть риск, что будет оспорено и само завещание, по которому  имущество получил сам продавец. В обоих случаях договор может быть признан судом недействительным.

Что можно сделать

  • Попросите у продавца дать возможность ознакомиться с материалами наследственного дела, чтобы выяснить, были ли нотариусом выявлены иные потенциальные наследники на квартиру.
  • Сделку оформляйте по истечению срока исковой давности — 12 месяцев с того момента, как наследник оформил право собственности.

Права супруга продавца

Если квартира зарегистрирована на одного из супругов, но была приобретена в браке, есть вероятность, что договор купли-продажи будет признан недействительным, поскольку может заключаться только с нотариально заверенного согласия второго супруга.

Исключение составляют те ситуации, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то есть на ее приобретение не тратились совместные накопления супругов. Также согласие не требуется, если:

  • продавец является единственным собственником согласно брачному контракту;
  • жилье оставлено за владельцем при разделе имущества по соглашению или по решению суда.

Также нужно учитывать еще один немаловажный момент. При разводе срок исковой давности для раздела имущества составляет 3 года. До истечения этого срока для продажи квартиры также требуется согласие. Впрочем, желательно получить его и спустя это время, поскольку возможны разные нюансы, например, если бывшие супруги до сих пор ведут судебную тяжбу.

Что можно сделать

  • Изучите паспорт продавца, его семейное положение и соотнесите полученную информацию с моментом приобретения им квартиры.
  • Если квартира приобреталась продавцом до замены паспорта, и в документе отсутствуют сведения о браке, попросите предоставить заверенное нотариусом заявление о гражданском состоянии.

Нарушение прав несовершеннолетних

Покупка квартиры, где проживают дети — тема для отдельной и подробной беседы. Эти сделки — одни из самых рисковых в риэлтерской практике. В этом же материале ограничимся двумя распространёнными и, к сожалению, достаточно неприятными проблемами.

Первая проблема возникает, когда речь идет о квартире, в которой один из собственников - несовершеннолетний, находящийся под опекой. В этой ситуации покупатель рискует потерять как квартиру, так и деньги за нее уплаченные, если суд признает сделку недействительной. Опасность таится также в том, что человек может даже не подозревать о возможной проблеме, поскольку нарушение прав несовершеннолетнего могло быть нарушено еще на этапе предыдущих сделок.


Вторая проблема возникает, если приватизация жилья происходила без участия ребёнка. В этом случае достигнув совершеннолетия, он вправе

обжаловать договор в суде. При этом срок исковой давности будет считаться с того дня, когда несовершеннолетний узнал, что его права во время приватизации были нарушены.

Что можно сделать

  • Потребуйте у продавца предоставить выписку из домовой книги, чтобы ознакомиться со всеми лицами, что были зарегистрированы в квартире.
  • Посмотрите, есть ли среди них несовершеннолетние.
  • Проверьте, имела место регистрация несовершеннолетних ДО приватизации объекта.
  • Если установлено, что собственником имущества является несовершеннолетний, убедитесь, что продавец получил разрешение на сделку у органов опеки.
  • Убедитесь, что ребенку будет, где проживать после продажи жилья, для чего попросите у продавца соответствующие документы.

Недееспособный продавец

Основанием для признания гражданина недееспособным служит заключение судебной психолого-психиатрической  медэкспертизы. В таком случае ему назначается опекун, который действует в его интересах, и в том числе имеет право распоряжаться имуществом опекаемого с согласия органов опеки и попечительства.

Приобретение квартиры у недееспособного лица в целом не является чем-либо экстраординарным, если проводится с разрешения органов опеки, а сделку осуществляет опекун. Опасность представляет ситуация, когда покупатель не знает о том, что продавец является недееспособным. В этом случае опекун или органы опеки могут подать иск, который признает сделку недействительной. Поэтому проверка собственника квартиры является не менее важным элементом покупки жилья, чем, например, юридическая проверка договора купли-продажи.

Что можно сделать

    • Попросить продавца предоставить справку, что он не состоит на учете  у нарколога и в психоневрологическом диспансере.
    • Потребовать Продавца получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (можно через сайт Госуслуг).

Впрочем, далеко не каждый продавец, готов настолько идти навстречу покупателю. Да и стопроцентной гарантии, что человек, который не стоит на учете у психиатра, является психически здоровым, как вы понимаете, тоже нет. Поэтому, всегда оформляйте договор письменно и заверяйте у нотариуса (если того требует закон). Это поможет доказать, что вы являетесь добросовестным покупателям. Это увеличивает шансы на то, что при возникновении судебных тяжб, суд вынесет решение в вашу пользу.

Возможно эти мероприятия могут показаться достаточно хлопотными, однако помните какие финансовые потери вас могут ожидать, если суд подтвердит несостоятельность сделки. Проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой — это то, что спасет ваши деньги и сбережет немало нервов, поэтому пренебрегать ей точно не стоит.

Подбираете квартиру в Челябинске. Заручитесь поддержкой профильного юриста или закажите полное сопровождение сделки.

Вам помогут

Наши преимущества

200+

миллионов налогов законно сэкономили для наших клиентов в этом году

500+

миллионов рублей взыскали в пользу наших клиентов за прошлый год

50+

налоговых проверок сопроводили за последние 2 года

Получить консультацию эксперта

Наши победы / Земля и недвижимость